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Apr 11, 2023

Torres: Les promoteurs qui construisent des entrepôts industriels dans le haut RGV méritent des réductions d'impôt foncier

MCALLEN, Texas – Un courtier en douane bien connu de la vallée du Rio Grande déclare

MCALLEN, Texas - Un courtier en douane bien connu de la vallée du Rio Grande affirme que les villes locales devraient réduire les impôts fonciers pour aider les promoteurs et les investisseurs qui cherchent à construire des entrepôts industriels.

Jorge A. Torres, président et fondateur d'Interlink Trade Services, affirme que les banques locales pourraient également aider en abaissant les taux d'intérêt pour les investisseurs qui empruntent de l'argent pour construire des entrepôts.

Torres a exprimé les inquiétudes du public lors d'un récent déjeuner organisé par le cabinet d'avocats Atlas, Hall & Rodriguez à McAllen. L'un des conférenciers principaux était Carlos Telles, premier vice-président du bureau McAllen de CBRE. Telles a parlé de la pénurie d'entrepôts industriels dans la haute vallée.

Le Rio Grande Guardian International News Service a interviewé Torres après la fin de l'événement. Il a dit:

"Comme Carlos l'a mentionné, il n'y a pas assez d'espace d'entreposage dans notre région. Nous en avons déjà parlé. Et les tarifs de base sont élevés en raison du manque d'espace. C'est la loi fondamentale de l'offre et de la demande."

Selon Keith Patridge, président et chef de la direction de McAllen Economic Development Corporation, le manque d'espace d'entreposage industriel devient de plus en plus criant. S'exprimant lors d'un récent déjeuner organisé par la McAllen Citizens League, Patridge a déclaré que dans la région métropolitaine de McAllen, le taux d'inoccupation est d'environ 1,3%, avec des bâtiments de classe A de qualité industrielle pratiquement tous occupés à un taux d'inoccupation de 0,08%.

Dans son entretien avec le Guardian, Torres a déclaré que les promoteurs d'entrepôts industriels dans la haute vallée sont durement touchés par l'augmentation des coûts de construction, les taux d'intérêt élevés et les taxes foncières.

"Nous avons ce que nous appelons le triple net, c'est-à-dire le coût de l'assurance, des taxes et de l'entretien d'une propriété. Et à partir de cela, je dirai que 90 % sont des taxes foncières. Nous parlons d'environ 12 centimes, 13 cents. cents, par pied carré. Donc, vous ajoutez cela à un loyer de 70 cents, plus l'entretien; nous parlons donc de près de 1 $, pour arriver à la fourchette de 90 cents.

Torres a déclaré que les entreprises qui louent dans la haute vallée sont habituées à avoir un triple net de 38 à 42 cents par pied carré.

"Alors, maintenant, nous allons doubler ce loyer? Beaucoup d'entreprises ne veulent pas s'engager à signer des contrats ou des baux à long terme pour cet espace. C'est donc un autre problème que nous avons pour les développeurs, l'incertitude. Combien sommes-nous allons-nous construire et combien allons-nous investir ? Et combien de temps cela va-t-il nous prendre pour commencer à obtenir un retour sur investissement ? » dit Torres.

"Nous avons besoin d'une sorte d'aide, en particulier avec la taxe foncière. Je sais que les taux d'intérêt vont finir par baisser. Mais la taxe foncière, c'est un domaine dans lequel nous aimerions que le gouvernement nous aide, en particulier le comté et les gouvernements municipaux. »

Torres cherche à construire son propre entrepôt industriel en raison de l'augmentation des échanges commerciaux avec le Mexique. Lorsqu'on lui a demandé si lui et d'autres développeurs avaient exprimé leurs inquiétudes aux dirigeants de la ville et du comté, Torres a déclaré: "Nous avons eu quelques conversations préliminaires à ce sujet, mais c'est un sujet qui sera abordé lors du prochain sommet sur les entrepôts. Le pont international de Pharr va bientôt avoir un autre sommet sur les entrepôts et ce sont quelques-uns des sujets qui vont être discutés. Maintenant que nous voulons commencer à nous développer, comment le gouvernement peut-il nous aider ? »

Par gouvernement, Torres a déclaré qu'il faisait référence aux autorités locales, étatiques et fédérales.

Dans sa présentation, Telles de CBRE a parlé de la construction d'entrepôts industriels sur mesure, sachant que sur le marché actuel, les bâtiments seraient presque certainement remplis une fois terminés. Interrogé à ce sujet, Torres a déclaré:

"Les bâtiments spécifiques, comme vous le savez, ils se sont arrêtés avant la pandémie ou pendant la pandémie. Maintenant, il semble logique que si un bâtiment spécifique est construit, ils viendront. Mais, à cause de tous les facteurs que j'ai mentionnés, les investisseurs, les développeurs, sont un peu hésitants. Donc, si nous pouvons mettre en place ces incitations, ce serait le carburant pour que les développeurs construisent.

Et ces incitations devraient être des réductions d'impôt foncier, a-t-on demandé à Torres.

"Des réductions de l'impôt foncier et une sorte d'allégement financier dans le sens des taux d'intérêt, sur lesquels, encore une fois, les banquiers, je sais qu'ils y travaillent et une grande partie de cela leur est externe. Mais nous voyons cela d'ici un an environ les taux d'intérêt vont commencer à baisser, ce qui pourrait ne plus être un facteur aussi important. Mais les impôts fonciers et certaines des pressions inflationnistes sur les coûts des matériaux et de la main-d'œuvre sont là.

Il a été dit à Torres qu'une grande partie de la délocalisation qui se produit dans le nord du Mexique se produit actuellement à Nuevo León, et non à Tamaulipas. Et donc le principal bénéficiaire de cela dans le sud du Texas serait Laredo et non la vallée.

Torres a répondu: "Il n'y a pas de secret que nous manquons. Nous devons donc travailler en tant que région, toute la vallée du Rio Grande, pour rassembler tous les EDC. Je sais qu'il y a des réunions en cours dans ce sens. Nous avons maintenant le pont Donna, l'expansion du pont Pharr, le pont Anzalduas, donc nous avons trois ponts qui vont être commerciaux très bientôt et l'un d'eux (Pharr) est déjà commercial, il va s'agrandir.

"Donc, nous avons beaucoup plus à offrir que d'autres villes du sud du Texas. Nous devons en quelque sorte nous rassembler et promouvoir notre région car, malheureusement, l'État de Tamaulipas ne fait pas un si bon travail et, je tiens à dire que à l'avant, je m'en fiche. Pour promouvoir la région, nous devons prendre cela et courir avec.

Lorsqu'on lui a demandé si la date du prochain sommet de l'entrepôt industriel avait été annoncée, Torres a répondu que non. "Je sais que Luis Bazan (directeur du pont international de Pharr) y travaille."

Et lorsqu'on lui a demandé quand il organiserait son prochain webinaire sur le commerce international en association avec McAllen EDC, Torres a déclaré: "Nous allons probablement en avoir un avant la fin de l'année. Nous envisageons probablement la période de septembre. Nous sommes attendre que certaines choses arrivent."

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